Покупка недвижимости: что лучше первичка или вторичка?

Дата публикации: 6 октября 2017 06:11

Мечта о новом доме (квартире) посещает каждого: и тех, у кого еще нет собственного гнездышка, и тех, кто хочет улучшить жилищные условия. И если коттедж остается для большинства недоступным, то с квартирой все гораздо проще. Стоит она дешевле любого дома и купить ее легче. Как лучше реализовать свою мечту: с помощью новостройки или вторичного жилья? Этот вопрос стал особенно актуальным в последнее время, когда новые жилые комплексы начали уверенно теснить дома старого фонда и выбор существенно увеличился. Продажа недвижимости, особенно в крупных городах, достигла небывалых размеров, теперь вы можете просматримать варианты не выходя из дома, например на kdrn.ru.

Да, новостройки получили больше доверия, но рисков все равно остается достаточно много. А вторички давно отмеряли положенный им век, но привлекают готовностью к заселению и удобством инфраструктуры. На чем остановить свой выбор и как правильно оформить куплю-продажу недвижимости, чтобы не попасть впросак? Об этом мы сегодня и поговорим.

Достоинства и недостатки первичного и вторичного жилья под увеличительным стеклом

Почему под увеличительным? Да потому что по-другому просто не интересно. Итак, поехали.

Самый интересный аспект - цена

Преимущества квартир в новостройках

• Жилье можно приобрести значительно дешевле, чем в доме старого фонда: на ранних этапах строительства или пользуясь особыми предложениями от застройщиков.

• Можно купить квартиру сразу с ремонтом, и это в большинстве случаев выйдет дешевле, чем самому делать капитальный ремонт или приобретать аналогичное, но вторичное жилье.

• Любую квартиру можно взять в ипотеку, тогда как с вторичным жильем все гораздо сложнее, поскольку не на каждый вариант дают кредит.

Недостатки квартир в новостройках

• Стоимость сданного жилья зачастую почти такая же, как у вторички, при этом отделка - черновая.

• В большинстве случаев нужно делать не просто ремонт, а серьезные завершающие строительные работы - перепланировка, электропроводка, приведение в надлежащий вид каменных необработанных стен и так далее. Процесс длительный и затратный, так что не забудьте к начальной стоимости квартиры прибавить цену ремонта.

Преимущества вторички

• Квартира уже готова к заселению, после ее покупки не придется ждать год или больше, чтобы переехать на новое место жительство, арендуя все это время жилье или ютясь по знакомым. Вы избегаете дополнительных трат, связанных с ожиданием заселения.

• Чаще всего вторичное жилье не требует капитального ремонта. Можно обойтись косметическим или и вовсе ничего не делать.

Недостатки вторички

• Как ни крути, такое жилье все же стоит дороже квартир в новостройках.

• В домах старого фонда возможны непредвиденные проблемы со слабой проводкой, трубами и другими коммуникациями, которые уже износились или не рассчитаны на современную нагрузку. Тогда непредусмотренный ремонт влетит в копеечку.

Состояние квартиры и инфраструктура

Достоинства первички

• Вы получаете голую квартиру, НО простор для фантазии по ее обустройству ничем не ограничен. Вы можете поставить перегородки, где хотите, или вообще отказаться от них. Новостройки предусматривают возможность индивидуальной планировки квартиры, так что вам не придется подстраиваться под какие-то стандарты и мириться с шаблонным вариантом.

• Квартира в новостройке более просторная, она превосходит по площади маленькое жилье советского формата.

• Электропроводка и коммуникации в квартире новые. Они созданы с учетом современных, а не советских требований к потребностям жильцов. Кроме того, в домах индивидуальные котельные, просторные лестничные площадки, системы сигнализации, видеонаблюдения, пожаротушения. Есть комфортные грузовые и пассажирские лифты. Все это обеспечивает удобство и безопасность жильцов.

• В новых жилых комплексах предусмотрены места для парковки, во многих из них в шаговой доступности расположены супермаркеты, школы, детские площадки и сады.

• Вы можете выбрать этаж, парадную, вид из окна. В новом доме большой выбор разных квартир.

Недостатки первички

• Черновая отделка требует больших вложений и занимает много времени. Стены в этом случае даже не зашпаклеваны, что уж говорить об остальном.

• Строители часто грешат недоделками, так что нужно быть очень внимательным в ходе приемки. Все замечания необходимо занести в акт. Продавец обязан исправить недоработки. Помните, закон в этом случае на вашей стороне.

• К сожалению, не всегда в жилых комплексах хорошая инфраструктура. Бывает, что в начале строительства обещают и парковки, и площадки, и детские сады, а после продажи квартир никто и не думает их возводить. А до ближайших магазинов совсем не близко. Обманутым быть всегда обидно, поэтому тщательно проверяйте застройщика, прежде чем с ним сотрудничать.

Достоинства вторички

• Вы покупаете готовый вариант и уже видите, что в нем есть и чего нет: состояние квартиры, инфраструктура и так далее. Вам остается только согласиться или нет с предложенным вариантом.

• Выбор вторичного жилья огромен в любом районе города. Количество жилых комплексов еще не настолько разрослось.

Недостатки вторички

• Покупаете шаблон, в котором нет возможности творить, обустраивая жилплощадь по своему усмотрению.

• Подъезд, этаж, вид из окна в конкретном доме нельзя выбрать.

• Старые коммуникации, отсутствие современных защитных систем.

Социальная среда и психологические факторы

Преимущества первички

• Социальный статус и уровень культуры жильцов примерно одинаковый.

• Подъезды и лифты будут чистыми и без посторонних запахов. Во вторичке за столько десятилетий подъезды уже успели впитать всевозможные “благоухания”, а на стенах легко найти следы художеств “юных дарований”. Кроме того, в новостройке жильцы будут стараться сохранить чистоту дома. В старом фонде, если сосед привык выходить курить на площадку и бросать окурки там же, его уже не перевоспитать. Кроме того, в советских домах нередко встречаются асоциальные элементы. Согласитесь, такое соседство не слишком приятно.

• В новой квартире до вас никто не жил, вы создаете в ней свой климат и можете быть спокойны за психологический комфорт.

Недостатков в этом плане у новостроек нет.

Минусы вторички

• Даже если вы купите квартиру с ремонтом в чистом подъезде, это не гарантирует, что рядом с вами окажется асоциальный элемент, портящий жизнь. Каких только субъектов не встретишь. Бывают и кошатницы, которые отводят всю квартиру животным, а приходят кормить и убирать за ними от силы 2 раза в неделю. Какие запахи и инфекции просачиваются на площадку и в близстоящую квартиру, думаем, описывать не нужно. Алкоголики и наркоманы могут тоже жить рядом с вами. В новостройках подобное сложно представить.

• В квартире до вас жило не одно поколение. Какие с этим связаны истории, можно только догадываться. Многим особо мнительным покупателям от одной мысли об энергетике квартиры становится не по себе.

На самом деле, во вторичке с чистотой подъездов и культурой соседей уж как повезет. Это большая рулетка. В новостройке выше шансы на благополучный исход.

Риски при покупке

Этот аспект наряду с условиями проживания тоже очень важен, только почему-то многие о нем забывают. Вдохновившись интересной планировкой или видом квартиры, можно упустить из виду самое важное: вероятность обмана. При этом он может быть как преднамеренным, так и непреднамеренным. Продавец иногда сам не в курсе всех нюансов, особенно это касается вторички, так что бдительным, прежде всего, нужно быть вам.

Чем вы рискуете при покупке первички?

• Тем, что дом может быть так и не достроен. Таких историй миллион. Строительство замороживают из-за кризиса, намеренного обмана или других обстоятельств. Покупатели остаются у разбитого корыта.

• Качеством строительства, коммуникаций, состояния квартиры. Во-первых, мы уже говорили о частых недоделках внутри жилья. На это нужно внимательно смотреть и указывать все недочеты в акте приемки. Во-вторых, проблемы могут объявить себя уже в ходе эксплуатации. К сожалению, сегодня, стремясь побыстрее сдать объект, недобросовестные застройщики не соблюдают положенных норм. В результате и трубы могут начать течь, и фундамент дома оказаться не таким прочным, и даже грунтовые воды подмывать строение. Все это печально, но факт. Нужно очень ответственно подходить к выбору застройщика.

• Длительным ожиданием окончательной сдачи дома. Даже после завершения строительства компания может годами добиваться разрешения на подключение коммуникаций или выполнения других нюансов. Покупателю приходится только ждать.

• Переносом сроков сдачи - тут даже штрафы за просрочку не особо спасают. Застройщики стараются их минимизировать, а добиться выплаты этих денег очень сложно.

В общем, риск попасть на недобросовестного застройщика велик. Единственный выход - тщательная проверка компании перед заключением договора. Лучше отдавайте предпочтение договору долевого участия, который полностью регламентируется законодательством.

Чем вы рискуете при покупке вторички?

• Продавец может оказаться вовсе не собственником и работать по поддельным документам.

• Велика возможность появления какого-то неизвестного субъекта, претендующего на жилплощадь или ее часть (невыписанный дальний родственник, претендент на наследование квартиры и так далее).

• Неадекватное поведение самого продавца. После того, как происходит купля-продажа недвижимости и сделка уже заключена, он почему-то не торопится выписываться и выезжать. Добиваться выселения приходится долго и через суд.

• Неузаконенная перепланировка, которая грозит затянуть процесс покупки квартиры.

Возможны и другие каверзы, поэтому нужно тщательно проверять чистоту квартиры и документов.

В аспекте рисков первички и вторички находятся в одинаковом положении. В обоих случаях опасность быть обманутым присутствует.

Выводы

Новостройки больше всего привлекают своей ценой, современным подходом к строительству и большим простором для творчества. Квартиры старого фонда - возможностью заселиться сразу же после покупки. Однако у каждого варианта есть существенные недостатки. Если хотите понять, что нужно именно вам, лучше всего выписать самые важные характеристики будущего жилья на листике. Какой вариант попадет под эти параметры с учетом возможных недостатков, тот и ваш. Желаем удачной покупки недвижимости!